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房屋買賣貸款糾紛

浏覽:14 作者: 來源: 時間:2020-03-26 分類:民事案例
張先生以按揭付款方式與開發商簽訂了《商品房買賣条约》,就付款方式条约約定以下:買賣雙方赞成買受人以按揭方式支付購房款。首付款爲總房款的20%,即人民幣22萬元

   案例:

  張先生以按揭付款方式與開發商簽訂了《商品房買賣条约》,就付款方式条约約定以下:

  買賣雙方赞成買受人以按揭方式支付購房款。首付款爲總房款的20%,即人民幣22萬元,由買受人于条约簽訂之日起3日內支付;剩余購房款,即人民幣44萬元,由買受人向×××銀行申請貸款支付,但買受人需于条约簽訂之日起60日內辦理完畢全部貸款手續,並保證出賣人收到貸款。

  条约簽訂後,張先生依約支付了首付款,並及時將貸款申請材料遞交銀行。2個月很快過去了,但張先生的貸款卻始終未放下來,後經過多方打聽,方知因張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同,所以銀行拒絕發放貸款。得知這些消息,張先生隨即到了派出所進行查詢,結論是張先生的身份證號碼是正確的。張先生持派出所開具的證明,又到了×××銀行,銀行看了證明仍是拒絕發放貸款。因貸款未獲批准,張先生無力支付剩余購房款,于是張先生向開發商提出退房。


  im体育律师評析:

      按照银行和住房资金管理中心的要求,购房者申请存款,是以已签订购房条约作为条件。而购房款的支付方式作为购房条约的必要条款,购售双方需在购房条约中明确约定。也就是说购房者在申请存款前,在签订购房条约时约定了需由购房条约外第三方――银行或住房资金管理中心批准的存款付款方式。如果存款申请得到批准,购房者可用存款支付剩余购房款,如果存款申请未获批准,用存款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看,购售双方在签订购房条约时约定的按揭付款方式只是效力待定条款,是以银行和住房资金管理中心批准存款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准存款申请,购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准存款申请造成购房者逾期支付购房款,因约定的付款条款无效,所以购房者并不承担违约责任。此时购售双方可签订补充协议,对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议,因原付款方式无效,造成购房条约无法履行,双方都可解除购房条约。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准存款的,比方提交虚假证明材料等,购房者虽不承担违约责任,但应承担相应的过错责任,如因此造成双方解除条约的,开辟商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是,如因购房者未及时提交存款申请材料造成逾期付款的,购房者应承担逾期付款的违约责任,违约责任按条约约定处理。因此,按《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用法律若干问题的注释》的规定,商品房买卖条约约定买受人以担保存款方式付款的,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保存款条约并导致商品房买卖条约不能持续履行的,当事人可以请求解除条约。因此在本案中,因张先生意志外的原因,致存款未获批准,条约双方均无过错,故张先生有权解除条约,并可要求开辟商返还已支付的购房款及利息。

 

 

     1 、付某是鞋材批发商,自 2006 年 3 月至 2007 年 8 月间共向某鞋厂供应货物代价共计 437000 元,该鞋厂屡次不遵守约定时间付款,最后干脆借口货物质量问题拒不付款。付某在万般无奈情况下委托im体育律师向法院提起诉讼,im体育律师经心准备了起诉所需的全部证据材料,经过法院一审、二审,最终讯断该鞋厂支付付某货款共计 437000 元,为付某挽回了全部经济损失。

      2 、某电镀厂为某弹簧厂加工一批货物,总金额为 120 万元,该货物加工完毕并交付给弹簧厂后,该厂拒不支付电镀厂加工费 120 万元。据电镀厂陈述,该弹簧厂很有可能在近期开张,到时 120 万元货款将无法收回,鉴于此实际情况,在im体育律师的建议下电镀厂向法院先申请了财产保全,查封了该弹簧厂代价 120 万元的财产,接着向法院提起了诉讼,最终法院讯断该弹簧厂全额支付电镀厂货款 120 万元,并顺利得以执行。

     3、某服装有限公司与一制衣厂进行货物买卖交易,由于各种原因双方没有签订书面买卖条约。服装公司作为买方向制衣厂购进衣服,在服装公司首次付款后,制衣厂只是发给服装公司1000件的样衣,并要求服装公司再汇50000元后才能持续发货,服装公司则要求先发完第一次付款应该发的货才能再汇钱,双方因此发生纠纷,经多次协商都无法达成共识,制衣厂停止发货。服装公司因无法及时拿到该批货而引起连锁违约,遭受重大损失。后服装公司委托im体育律师依法向人民法院提起民事诉讼,要求制衣厂承担违约责任。在im体育律师的帮助下,法院最后讯断制衣厂依法承担违约赔偿责任;服装公司有效的挽回了因对方违约而遭受的各项损失。

4、周某爲某産品加工廠老板,2008年3月15日,周某與劉某簽訂了一份《購銷条约》,雙方在条约中約定:劉某向周某購買某産品,周某每送貨達八萬塊時劉某結束一次貨款,貨款應在七天內付清;若出現逾期付款的情况,劉某逐日向周某支付所欠貨款的千分之三滯納金。雙方簽訂条约後,周某按条约要求交付了貨物,但劉某收到貨物後,未准期按条约約定向周某支付貨款,經周某多次催促後仍不依約支付,反而通知周某停止發貨,致使周某生産的價值四萬多元的産品被迫積壓在倉庫內。周某經多次找劉某協商,均無法達成協議;後周某委托im体育律师依法向人民法院提起訴訟,要求劉某支付貨款並承擔違約責任,在im体育律师的幫助下,最後周某如願地收回貨款並獲得相應的賠償金。

5、案情介紹

原告:甲公司。

被告:乙公司。

2005年6月28日,甲公司與乙公司簽訂《購銷条约》,約定甲公司向乙公司供應樓宇對講东西,条约總價58000元,付款方式爲条约簽訂之日起三日內,乙公司預付东西總款的20%,即11600元;提貨時再支付东西總款的30%,即17400元;工程驗收合格付總款的47%,即27260元,如乙公司工程驗收日期超過一個半月(自本条约簽訂之日起開始計算),則乙公司工程視爲驗收合格;东西總價款的3%,即1740元作爲質保金,自本条约簽訂之日起三個月內系統能正常運行即付清。

条约簽訂後,甲公司按約供應了約定东西,乙公司進行了安裝,並支付了預付款和提貨款共計29000元,2005年8月11日至8月15日,甲公司對可視對講安裝調試後出具由乙公司員工簽寫“初調情況基本如實”的報告,說明監視效果良好。

因乙公司沒有按約支付剩余款項29000元,雙方當事人發生糾紛于2007年5月訴至成都市C區人民法院。

雙方當事人訴稱

原告甲公司诉称:2005年6月28日, 原被告签订《购销条约》,约定原告向被告供应对讲东西。原告按约供应了全部货物,但被告却未支付全部货款,至今尚欠29000元货款未付,为此,原告诉请判令被告支付货款29000元及资金利息1600元,并承担本案的诉讼费用。

被告乙公司訴稱:簽訂条约和被告還有貨款29000元(其中1740元是質保金)未付是事實,被告未付款是因原告提供的东西存在質量瑕疵,因此,支付剩余的貨款和質保金的條件不成就,應駁回原告的訴訟請求。

審理結果

成都市C區人民法院認爲,甲公司與乙公司關于對講东西的買賣条约關系未違反法律法規的強制性規定,應屬正当、有效。甲公司已按約履行了供貨義務,乙公司尚欠29000元未付是雙方當事人不爭的事實,雙方爭議的焦點在于所供东西是否已驗收合格,乙公司支付剩余款項的條件是否成就。本院認爲,条约約定驗收是自条约簽訂之日2005年6月28日起開始計算,工程驗收日期超過一個半月,則視爲驗收合格,將部分貨款作爲質保金也應當在条约簽訂之日起三個月內系統能正常運行即應付清。由于在条约履行中,甲公司按時供應了貨物,從条约簽訂之日至今早已超過約定的工程驗收日期和質保限期,且乙公司已對甲公司所調試的對講东西予以了認可,故条约約定的付款條件已具備,乙公司應當支付剩余的款項,至于其關于东西的質量異議及相關損失是否成立不屬于本案審理的範圍,因此,由于乙公司至今未支付所欠貨款,其應當承擔相應的違約責任,故甲公司訴請乙公司支付所欠貨款及承擔逾期付款利息的来由成立,本院予以支持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第120條,《中華人民共和國条约法》第5條、第60條第1款、第107條、第109條之規定,判決以下:

一、 被告乙公司于本讯断生效之日起十日内支付原告甲公司货款29000元。

二、被告乙公司于本判決生效之日起十日內支付原告甲公司逾期付款利息1600元。

案件受理費282.5元,由被告乙公司承擔。

 

im体育律师點評

本案發生糾紛的焦點是:甲公司所供东西是否已驗收合格,乙公司支付剩余款項的條件是否成就。

本案中《購銷条约》明確約定“工程驗收合格付總款的47%”,由此可見,乙公司支付剩余款項的條件是工程驗收合格;另外,《購銷条约》還明確約定,自条约簽訂之日起超過一個半月未驗收,則視爲驗收合格,從而限制了驗收限期,所以法院支持甲公司的訴訟請求。

本案主要涉及的法律問題:

1. 视为验收合格的时间大概付款时间一定要准确。本案由于验收合格时间清楚、准确;因此,违约时间的认定从2005年8月13日开始计算(计算方式:2005年6月28日+1.5月=2005年8月12日)。

2. 未约定违约金的违约支持较低。如果双方按照条约法的规定约定违约金,那么除本金外的赔偿就不一样了。

(1)如果雙方約定違約金爲条约總額的10%,賠償金額爲5800元。

(2)如果雙方約定違約金爲未履行部分金額的20%,賠償金額爲5800元。

因爲按人民幣貸款利率計算,一般來講是低于雙方約定的違約金,而(1)(2)兩種約定的違約金比例並不高,法院一般是會支持的,所以簽訂条约應約定違約金。

《購銷条约》是企業經常使用的普通文書,是条约當事人意思自治的文書,只要該条约不違反法律法規的強制性規定,應屬正当、有效。因此要簽訂好《購銷条约》,應注意以下幾點:

一、 签订条约的主体要适格,否则,可能导致条约无效。

二、 标的的质量、验收标准和验收限期应明确约定,如果约定不明确,可能导致质量纠纷和买方为拖欠货款而不予验收。

3、 明确约定标的价格及付款限期,否则,买方付款就没有标准和时间限制,很容易发生纠纷。

四、 注意条约中的履行限期、地点、方式,这些关系到一方是否公道履行,标的物风险转移等实际长处问题。

五、 约定违约责任是为了解决一方违约另一方将得到补偿的问题,是为了条约当事人更好的履行条约而设定的补偿措施大概惩罚措施。